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《湖南省物业管理条例》明年1月1日起实施
  来源:长沙晚报
   长沙晚报掌上长沙7月26日讯(记者 彭玮蔚)今年7月19日,省十三届人大常委会第五次会议表决高票通过了《湖南省物业管理条例》(以下简称《条例》)(相关新闻>>湖南省物业管理条例(全文) 2019年1月1日起施行)。《条例》聚焦物业管理矛盾最集中、社会关注度最高的内容,以期对社区物业管理中的“急、难、愁”问题“对症下药”,引发了社会各界的广泛关注。今日,省人大常委会召开新闻发布会,对《条例》进行了权威解读。

  业主可申请筹备首次业主大会会议

  去年,位于雨花亭的万博汇小区曾经筹备过业主大会,但由于多种原因,最终不了了之,小区业主委员也没有成立。业主委员会的成立,标志着小区管理的完善和成熟;标志着各位业主参与、监督物业管理工作、维护自身和共同合法权益有了合法的途径;标志着小区物业管理进入了规范化、组织化的一个崭新局面。但在实际操作中,业主大会成立是一件很棘手的事情。

  “物业管理中,最关键的两大利益主体是业主和物业服务企业。没有业主大会,业主们感到自己都是一盘散沙。”省人大常委会环资委副主任委员石光明表示,目前全省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会,而这个30%左右的小区,业主大会和业主委员会也没有全部实现有效规范运作。业主自治水平低是湖南物业管理工作中一个突出问题,也是此次物业管理立法要着力解决的主要问题。

  而《条例》对于推动这个问题的解决有明确的规定。以前召开首次业主大会,住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定,必须交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上。而《条例》增加了两种情形,既交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上,且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;交付使用的户数达到总户数50%以上的。“具备以上条件之一的,就可以召开首次业主大会会议。”石光明说。

  《条例》明确规定业主也可以申请筹备首次业主大会会议。符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请,10名以上业主也可以联名申请。这就较好地保障了业主成立业主大会的诉求。

  五种情形可以应急使用物业专项维修资金

  物业专项维修资金是物业保修期满后专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造所需储存的资金,被称为“养老金”。随着住宅使用年限增长,动用专项维修资金维修、更新及改造房屋共用设施设备的需求也在上升,专项维修资金余额不足的问题逐渐暴露,续筹难的矛盾日益凸显。不少市民表示,物业专项维修资金本来是业主的钱,但业主自己使用起来却困难重重。

  “物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。物业专项维修资金的管理和使用,关系到物业的安全、正常使用和保值增值,是人民群众普遍关心的热点难点问题。”石光明说,为什么难?主要难在使用条件。根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定,专项维修资金的使用由业主大会决定,须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。这就是“双三分之二”的规定。

  为解决专项维修资金使用难的问题,《条例》作出了两项制度设计。“针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况规定了应急使用制度。”石光明说。《条例》第五十五条规定可以应急使用五种情形:物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况;电梯故障;建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂;其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。“专项维修资金启动应急使用的程序不同于一般使用程序,可以不经过业主“双三分之二”表决同意,直接申请使用维修资金。但是组织应急维修前后仍有相应的审核和公示程序,具体《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第二十六至第二十九条作了明确规定。”石光明表示。

  同时,《条例》规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过,以此提高使用维修资金的决策效率。《条例》第五十六条规定:“业主大会可以在管理规约和议事规则中约定对专项维修资金使用采取异议表决方式投票表决。”并在《条例》第五十六条第二款对采取异议表决方式的具体操作和相关要求作了规定。为便于业主监督,《条例》规定异议方式投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料。

  既有建筑增设电梯指导意见有望出台

  去年年底,晚报大道附近的一个小区,进行了老旧住宅加装电梯工程,截至目前,工程基本完工,通过相关部门验收后,第一批电梯就可以投入使用。

  近年来,随着人口老龄化的日益加剧,老旧住宅无电梯导致老人出行极为不便的现象日趋严重,广大居民对老旧住宅加装电梯的要求在不断增加。

  省住建厅总工程师易继红表示,为适应经济社会发展和人口老龄化需求,方便居民生活,提高生活品质,加快老旧小区改造,完善既有建筑的功能,在《条例》第五十八中规定:老旧住宅小区业主需要增设电梯的,规划、国土资源、住房和城乡建设、质量技术监督、财政、消防等有关部门应当根据国家和省有关规定予以支持。目前,省住房和城乡建设厅正在制定具体的鼓励既有建筑增设电梯的指导意见,并有望在最近出台。

  车位不得以只售不租为由拒绝出租

  因为小区车位紧张,家住阳光100小区的市民陈先生每天回去都要抢车位。“一般来说,晚上10点以后小区里面就没有位子了,只能停在马路边,既怕被警察抄牌,又担心车子的安全。”陈先生说。而在长沙,这样的例子并不在少数。

  《条例》明确,“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”,并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”;规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”,以此来满足业主的多层次需求,最大限度地保障业主的权益。同时,第五十条第二款重申“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位,属于业主共有”。

  同时,《条例》对物业管理区域内设定禁止行为进行了明确。比如改变房屋的承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房、侵占屋顶或地面架空层等公用部位、高空抛物、违规停放车辆、违规饲养动物,等等。针对业主反映强烈的犬只扰民、犬只伤人问题,条例还专设一条规定对犬只管理进行了规范,业主、物业使用人饲养犬只的,应当依法养犬、文明养犬,不得损害他人的合法权益。

  《条例》要求,对违反这些禁止性规定的,物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻和制止。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法处理。违反了这些规定,要依法追究法律责任。条例对有关部门的监管职责也进行了明确,要求其在物业管理区域内显著位置公布联系方式,及时调查处理投诉举报事项,并向投诉举报人告知调查处理结果。

  物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准

  家住城南的市民周小姐表示,他们从2015年入住小区,对小区管理很不满意,曾就小区内卫生环境差向物业反映,但物业未能处理。去年3月,她家被盗,损失1万余元,案件至今未破。物业公司也没有一个说法,所以她家拒缴物业管理费。如今,因物业公司服务不到位,导致业主不愿交纳物业费的现象时有发生。

  《条例》从5个方面进行了规范。规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,物业服务企业有权按照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业费。同时,也规定了物业服务企业有按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务的义务。

  明确物业服务企业的公示义务。物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式,不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用;约束物业服务企业的涨价行为。物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并签订变更协议。

  规定了相应的督促机制。规定业主委员会应当督促业主交纳物业服务费;还规定业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以依法催交。这个依法催交的手段,包括依法上门催交,发送信息提示催交。如果催交之后还不交纳怎么办?物业服务企业可以行使诉权向人民法院起诉,人民法院如果判决物业服务企业胜诉的话,它可以申请人民法院强制执行。

  《条例》规定,业主认为物业公司服务不到位,可以向业主委员会反映,向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉。也可以申请人民调解组织进行调解。如物业服务企业履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的,还应依法承担相应法律责任。

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