自全省“治理物业服务突出问题”重大民生实事工作开展以来,各地住建、城管、消防等部门协同联动,聚焦物业服务履约不到位、侵占业主公共收益、擅自改变物业用房用途、消防设施管理违规等群众反映强烈的突出问题,依法查处了一批典型违法违规案件,有效维护了业主合法权益和市场秩序。为充分发挥典型案例的警示教育与示范引领作用,现发布第一批已依法查处的典型案例,供各地在整治工作中参考。下一步,省住房城乡建设厅将持续加大整治力度,推动各地以案促改、以案促治,切实规范物业服务行为和市场秩序,不断提升群众满意度和获得感。
典型案例一:长沙市望城区润和雅苑小区物业公司擅自改变物业管理用房用途
一、基本案情
2026年4月16日,望城区城市管理和综合执法局执法人员现场核查发现,润和雅苑小区S6#栋1层102号物业管理用房被用作门窗厂经营场所。经查,该物业管理用房属于业主共有,由小区建设单位交由湖南卓超门窗厂使用,实际提供方为小区物业服务企业湖南润和城物业服务有限公司。该公司未经业主大会同意,擅自将该物业管理用房提供给门窗厂经营使用,改变其法定用途,累计产生场地占用收益3万元。事后,该公司将收益的70%(2.1万元)转入小区公共收益共管账户,剩余30%(0.9万元)计入管理成本,但上述处置行为事前均未取得业主大会同意。
二、法律规定
根据《物业管理条例》第三十七条规定,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
根据《物业管理条例》第六十二条规定,违反本条例规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。
三、处理结果
依据《物业管理条例》第三十七条、第六十二条的规定予以行政处罚。鉴于当事人及时改正且未造成危害后果,积极配合政府信访工作,参照《长沙市望城区城市管理领域行政处罚自由裁量权基准》第十三条、住房保障方面第59项之规定,适用一般等次裁量权基准,长沙市望城区城市管理和综合执法局对湖南润和城物业服务有限公司作出警告、罚款人民币1.6万元。
典型案例二:资兴市东江首府一期小区原物业退出项目后,拒不移交相关资料和财物
一、基本案情
2025年6月,资兴市东江首府小区一期原物业服务企业源福物业发展(湖南)有限公司资兴市分公司退出小区物业服务后,拒不移交相关资料和清退预收业主的物业费、装修押金等相关费用,导致物业交接工作缺位,业主合法财产权益受损。
二、法律规定
根据《湖南省物业管理条例》第四十五条规定,原物业服务企业退出项目时,应当在业委会监督下,与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料和财物:(一)物业承接查验资料;(二)物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;(三)物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备;(四)预收、代收的有关费用及相关账册、票据;(五)法律、法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。
根据《湖南省物业管理条例》第六十六条规定,违反本条例第四十五条规定,物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,对物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。
三、处理结果
依据《湖南省物业管理条例》第六十六条和《郴州市城市管理和综合执法局行政处罚裁量权基准》等相关规定,资兴市城市管理和综合执法局依法对源福物业发展(湖南)有限公司资兴市分公司作出罚款1.2万元的行政处罚;资兴市住房和城乡建设局对源福物业发展(湖南)有限公司资兴市分公司的违法行为在全市范围内予以通报批评。
典型案例三:常德市武陵区万达广场万象美物业擅自变更物业用房用途、违规出租共用部位
一、基本情况
深圳市万象美物业管理有限公司常德分公司在服务常德万达广场B区写字楼期间,未征得相关业主、业主大会同意,擅自将全体业主共有的物业管理用房出租给润家酒店、季末酒店、欢旅酒店用作酒店接待前台;私自将万达广场B区B-2栋公寓一楼、B3写字楼大堂等物业共用部位对外出租,引入咖啡店、便利店、多家酒店经营并签订场地租赁合同,累计收取租金233732.63元。
二、法律规定
根据《物业管理条例》第三十七条规定,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
根据《物业管理条例》第五十四条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
三、处理结果
依据《物业管理条例》第六十二条、第六十三条,《中华人民共和国行政处罚法》第五条第二款、第二十八条第一款、第二十九条、第三十二条第一项相关规定,综合考量当事人已主动整改、消除违法危害后果的减轻处罚情节,同时遵循一事不再罚、择重处罚原则,常德市城市管理和综合执法局对深圳市万象美物业管理有限公司常德分公司作出行政处罚:责令纠正违法行为,给予警告,并罚款人民币1.5万元。涉案全部租金233732.63元,依法用于常德万达广场物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余款项按照业主大会的决定使用。
